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Zwei Jahre älter als angegeben: Wohnhaus darf zurückgegeben werden

Ist ein Wohnhaus zwei Jahre älter als angegeben, kann der Käufer den Vertrag rückabwickeln lassen. Das hat das Oberlandesgericht Hamm in einem aktuellen Streitfall entschieden. Das abweichende Baujahr sei ein Sachmangel und eine erhebliche Beeinträchtigung der Kaufsache.

Der Käufer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks kann die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen wenn das Haus zwei Jahre älter ist als angegeben. Das hat das Oberlandesgerichts Hamm entschieden und damit das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Bielefeld bestätigt.

Baujahr 1995 statt 1997

Die Eltern der Beklagten errichteten in den 90er-Jahren ein Einfamilienhaus in Porta Westfalica. Dieses bekam die Beklagte im Jahre 2008 als vorweggenommene Erbfolge. 2013 verkaufte sie das Hausgrundstück für 600.000 Euro an die Kläger. Der notarielle Kaufvertrag gibt 1997 als Baujahr des Gebäudes an. Tatsächlich wurde das Gebäude bereits zwei Jahre zuvor, im Jahr 1995, bezugsfertig fertiggestellt und erstmals bezogen. Unter anderem unter Hinweis auf das falsch angegebene Baujahr haben die Kläger von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangt.

Sachmangel

Dieser Klage hat nun auch das OLG Hamm stattgegeben. Den Klägern stehe des falsch angegebenen Baujahrs des Hauses ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages zu. Das verkaufte Grundstück habe einen Sachmangel, weil das Haus nicht erst 1997 errichtet worden sei, sondern bereits im ersten Quartal des Jahres 1995 bezugsfertig war. Die Angabe des Baujahrs im Kaufvertrag stelle eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Nach ihr hätten sich die Kläger darauf verlassen dürfen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs 1997 entsprach. Für diesen Mangel habe die Beklagte einzustehen.

Erhebliche Beeinträchtigung

Aus einer Abwägung der beiderseitigen Interessen heraus habe die Klägerin daher Anspruch auf eine Rückabwicklung des Kaufvertrages. Durch das von der vertraglichen Vereinbarung um zwei Jahre abweichende Baujahr des Gebäudes werde die Kaufsache schließlich erheblich beeinträchtigt. Dafür spreche bereits, dass im notariellen Vertrag ausdrücklich ein konkretes Baujahr vereinbart worden sei. Tatsächlich wirke sich die Abweichung auch in einem die Bagatellgrenze überschreitenden Ausmaß auf den Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks aus.

Arglistige Täuschung

Zudem seien die Kläger durch den in die Kaufvertragsverhandlungen eingeschalteten Vater der Beklagten, dessen Verhalten sich die Beklagte zurechnen lassen müsse, über das Baujahr des Hauses arglistig getäuscht worden. Das habe die vom Senat durchgeführte Beweisaufnahme ergeben. Darüber hinaus sei im vorliegenden Fall das falsche Baujahr nicht der einzige Mangel gewesen. So hätten sich die Parteien bereits vor Beginn ihrer gerichtlichen Auseinandersetzung wegen bestehender Mängel auf eine Reduzierung des Kaufpreises um 50.000 Euro verständigt. Eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Kläger schließe die Rückabwicklung nicht aus. Es sei nicht ersichtlich, dass die Kläger beim Abschluss des Kaufvertrages gewusst hätten, dass das Haus entgegen der Angabe des Vaters der Beklagten bereits 1995 und nicht erst 1997 erbaut worden sei. (mh)

OLG Hamm, Urteil vom 02.03.2017, Az.: 22 U 82/16

(Quelle Bild: http://www.immocompact.de)

(Quelle Text: http://www.immocompact.de)

 

Energieausweis - Bei fehlenden Angaben drohen bis zu 15 000 Euro Bußgeld

Für Immobilienanzeigen in Zeitungen oder im Internet gelten ab dem 1. Mai neue Regeln. Ab diesem Stichtag müssen die Anzeigen Angaben über die energetische Qualität der Objekte enthalten. Verstöße gegen die neuen Vorgaben können mit einem Bußgeld von bis zu 15 000 Euro geahndet werden. Ab 1. Mai 2015 werden Verstöße dann als Ordnungswidrigkeiten sanktioniert.

Wer eine Wohnung in kommerziellen Medien anbietet, muss in der Anzeige künftig die Art des Energieausweises benennen. Außerdem müssen der Endenergiebedarfs- oder Endenergieverbrauchswert für das Gebäude, die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse angegeben werden. Wenn der wesentliche Energieträger für die Heizung im Energieausweis fehlt – was bei älteren der Fall sein kann – so ist dieser anzugeben. Die Angaben können in den Anzeigen sinnvoll abgekürzt werden. Bei Nichtwohngebäuden ist der Endenergiebedarf bzw. Endenergieverbrauch nach Heizung und Strom getrennt anzugeben. „Die neue Pflicht, in Immobilienanzeigen bestimmte Angaben aus dem Energieausweis zu nennen, trifft den Eigentümer“, sagte Gabriele Heinrich, Geschäftsführerin des Verbraucherschutzvereins „Wohnen im Eigentum e.V.“ auf Anfrage. Die Pflicht gelte auch, wenn der Eigentümer einen Makler einschalte.

Der Energieausweis muss beim Besichtigungstermin vorliegen

Zum Hintergrund der Neuordnung gehört, dass es zwei Varianten des Energieausweises gibt: Bei der Bedarfsvariante berechnet ein Fachberater den Energiebedarf anhand einer technischen Analyse aller Gebäudedaten. Daran lässt sich der energetische Zustand des Hauses sowie der mögliche Sanierungsbedarf der Immobilie ablesen. Für den Verbrauchsausweis wird lediglich der Energieverbrauch der zurückliegenden Jahre herangezogen – und dieser ist stark abhängig von den Bewohnern. Familien verbrauchen mehr Energie als ein Zweipersonenhaushalt. Und wer viel unterwegs ist, heizt wahrscheinlich weniger als sein Vormieter, der häufiger zu Hause war. Fehlt auf dem Energieverbrauchsausweis – was bei älteren der Fall sein kann – der Anteil zum Erzeugen von Warmwasser, so ist der Wert um 20 kWh/(pro Quadratmeter und Jahr) zu erhöhen.

Wichtig zu beachten: Sollte zum Zeitpunkt der Anzeigenschaltung kein gültiger Energieausweis vorliegen, müssen die oben genannten Angaben nicht in der Anzeige aufgeführt werden. Ein gültiger Ausweis muss dann laut Eigentümerverband Haus & Grund aber spätestens beim Besichtigungstermin vorliegen. Für die Einhaltung der Pflicht ist der Verkäufer oder Vermieter verantwortlich. Das gilt auch, wenn ein Makler oder Verwalter mit der Anzeigenschaltung beauftragt wird. Klärt der Makler den Eigentümer nicht auf, könnte dies zum Schadenersatz führen, wenn der Eigentümer das Bußgeld zahlen muss.

Der Energieausweis muss ab 1. Mai jedem Interessenten unaufgefordert vorgelegt werden. Die bestehenden Energieausweise behalten ihre Gültigkeit bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist. Jeder ab Mai 2014 ausgestellte Energieausweis erhält eine Registriernummer, mit der er bei der zuständigen Behörde elektronisch registriert wird. Die Bundesländer sind zu stichprobenartigen Kontrollen angehalten, ob die Ausweise korrekt ausgefüllt wurden und die Vorgaben auch eingehalten werden. Nach Angaben des Verbands Privater Bauherren (VPB) in Berlin gelten für Baudenkmäler mit bis zu 50 Quadratmetern Nutzfläche Ausnahmen.

(QUELLE: http://www.tagesspiegel.de)